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    2018/12/13 10:19:30   ~辑Qadmin  来源Q北京在U?

    在很多hgQ房h涨,财富滚滚而来Q就以ؓ投资住房可谓无往不利。但往往忘了Q房价上涨的巨额收益Q是货币放水时代的馈赠,与个体努力的关系不大?/p>

    投资房地产获得增值收益的意图可以理解Q买戉K通胀的想法更是再正常不过。但不是M时候,房子都值得投资Q也不是M跟房子沾边的资Q都可以攑ֿ投资?/span>

    楼市里遍地是P守好自己的胦富?/span>

        

        01

        商住公寓Q被忽视的高E费

        在中国,公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之别?/p>

        其一Q公寓一般属于商业地块,土地使用权只?0q_而住宅的土地使用权有70q之久。更关键的是Q在产权问题上,住宅已经明确到期可自动箋期,大概率是免费l期Q而公寓却不会有这L待遇?/p>

        其二Q公寓的动性远q不如住宅,原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契E和个税{方面的优惠Q而公寓则要承担全部税费,整体E费成本高达10%-15%左右Q而住宅的E费成本只有2-5%?/p>

        

        其三Q公寓更便宜只是一U误区。公寓hg所以低于住宅,是因为土地成本相对较低,土地使用q限相对较短Q且没有学位配套Q水电费用按照更高标准的商业处理Q且hq限q低于住宅,实质成本一炚w不低?/p>

        许多人投资公寓的理由Q是公寓的租金回报率相对较低。的如此,一U城市住宅的U金回报率不?%Q而公寓却可以辑ֈ5%以上Q接q国际^均水q?/p>

        但问题在于,5%的年化回报ƈ不高Q货币基金的无风险利率也?%左右。更关键的是Q买房要的是房h上涨的收益,而不是O长的U金回报Q手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产,不是什么好事?/p>

        其四Q公寓在一U城市已l成了政{打压对象。北京、广州纷U出台政{,止公寓面对个h享受Q新建公寓的销售对象和转让对象只能是企业。公寓的动性本来就一般,如今更面临对个h冰封的风险,性h比更是大打折扣?/p>

        02

        法拍房:天上不会掉馅?/p>

        M一U商品,只要h低于市场P都会有市Z外的理由?/p>

        法拍房就是如此。法拍房一般七折v拍,最l成交h会远q低于市ZhQ但q种所谓的“便宜”,是以其存在较大风险ؓ前提的。这一折扣Q就是典型的风险溢hQ承担不了风险,׃要轻易触?/p>

        单而言Q法拍房大多都涉及债务U纷Q弃房断供的比例不高Q多的是借贷U纷Q部分还附带U赁合约Q不仅清Z易,面对U赁合同Q还得承受“买卖不破租赁”的代hQ自׃的房子未必能L住进厅R?/p>

        

        q是信息不对U导致的l果。债务U纷、户c、过户个E之cȝ问题Q可以通过前期调查加以避免Q但清场问题Q尤难解冟?/p>

        昄Q不带收、地D一的法拍房,其最l竞拍hg般不会离市场价太q,也就不存在捡漏之说。而问题手较多的法拍房,固然便宜Q但q些风险会oZ堪其扰?/p>

        天上不会掉馅|馅饼前面都是陷阱?/p>

        03

        权房Q无保障的灰色雷?/p>

        权房Q顾名思义Q是没有完整产权的房子,多集中于城中村。正是因为缺乏完整权,未缴U_地出让金Q所以其hq远低于正常房h?/p>

        权房在灰色地带运行,最大的问题Q还不是不被认可、无法抵押和hQ而是它无法分享房价上涨的U利。(详见《楼市新规出収ͼq类房子真的凉了》)

        中国住房的租金回报率不仅低于发达国家Q相比于房h涨幅Q更是可以忽略不计。购买小产权房,或许能收L金(自住Q回报,或许也能跟随上涨Q但会错q大宽松时代房h暴涨的机会?/p>

        同时Q不要指望小产权房{正?/p>

        在不动登记q程中,包括层在内的多地都ULQ防止小产权戉K过不动产登记合法化?/p>

        

        同时Q在现有的房C环境下,权房短期转正的可能性微乎其微。不仅是因ؓ权房未缴U_地出让金Q即使愿意补上土地出让金Q政府也不一定愿意笑U?/p>

        因ؓ权房规模庞大Q一旦放开Q将会对住房市场产生巨大冲击?/p>

        Ҏ如是金融的统计,全国权房Uؓ73亿^方米Q占比约?4%。而商品房?12亿^方米Q约为整体住房的38%?/p>

        更关键的问题是,如果一旦面临城中村攚w,购房者未必能获得赔偿。最l,Ҏ落得竹篮打水一场空的下场?/p>

        所以,如果不是q不得已Q先不要去考虑权房。有恒才有恒心Q这里的恒Q一定要是受法律保护的、跟随时代潮的、ƈ且行之久q年的?/p>

        04

        自持商品房:被政{封堵而死

        q一轮楼市调控最大的创新Q就是推Zpd自持商品房地块,从而ؓU售qD提供真正的突破?/p>

        所谓自持商品房Q指的是开发商需要长期自持、整体登记、不得分剌Ӏ必ȝ于租赁的房源。在现实中,一些开发商自持商品房分割Qƈ以签订长?0q的U赁合同Q来实现“明U实卖”的目的?/p>

        q种潜规则,在这两年可谓甚嚣上Q通过“明U实售”,q些自持商品房就有了权房和公寓的双重特色Q租金回报率相对较高?/p>

        但问题是Q政{已l开始对q类商品房进行封c?/p>

        早在7月,杭州出台政{,自持商品房租期不得超q?0q_且单ơ收取租金不过1q_一q内的租金不得上调?/p>

        

        11月,q州也出台新规,q一步明:

        自持U赁住房Q房C开发企业应整体甌登记Q不得分剌Ӏ销售、{让及拆分抉|。新增租赁住房租赁合同期限不得超q二十年Q租金收取鼓励押一付一。押金最高不得超q月U金二倍,一ơ性收取租金的不得过一q?/p>

        一ơ最高只能收取一q租金,q对于急于回笼资金的开发商Q无异于晴天霚wQ“明U实卖”的I间严重萎羃?/p>

        昄Q自持商品房Q本意是为租赁市场提供更多增量,所以其土地h相对便宜Q这是政{性住房的一U体现Ş式。如果自持商品房在运作之下,都摇w一变ؓ可卖的“类商品戎쀝,那政{意义必然大打折扣?/p>

        昄Q未来政{封堵只会更加严厉,而不会放松?/p>

        05

        蒙眼买房的时代已l过?/p>

        q去20q_只要蒙眼买房Q基本赚得盆满钵满。无Z投资的是住宅、公寓、小产权房还是其他类型的房地产,基本都不会亏本?/p>

        q个l论的确正确无误Q但问题q是l果论的上帝思维?/p>

        闷头买房的逻辑之所以成立,是因为恰好赶上了l济高速增长的时代Q在l济增长的时代又遇上了大放水Q在大放水的同时又得C政府对于房h的刚性担保?/p>

        如今Q时转势UR?/p>

        10q前Q房仯然一度大跌,后来随即反弹再创新高。这背后是,l济仍在高速增长,居民收入也在大幅增加Q货币放水仍有效力,人口、城镇化{基本面也会遭遇困难Q所以房价反Ҏ在情理之中?/p>

        10q之后的今天Q楼市的环境完全不同。经进入新常态,下行压力日复一日;居民收入增速下滑,而债务却高居不下,居民杠杆率创出新高。h口、城镇化{基本面开始遭遇困难,至于放水的效应,在国内外环境U束之下Q效果越来越有限?/p>

        q种背景下,买房且需要}慎,遑论权房、公寓、自持商品房和法拍房Q?/p>

        蒙眼买房的时代已l过去,每个人都要守好自q财富?/p>

        

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